过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而楼价每年上涨1%。扣除物价因素，德国楼价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国的人均收入是中国的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海、广州和深圳。
未曾伴生过「巨型城市」和高楼价压力的城市化，以及老工业城市的成功蝶变，是德国城市奉献给全世界的宝贵经验。
没有「大城市」的经济大国
作为全世界城市化率最高的国家之一，德国城市在很多方面实现的「平衡」，的确令世界各国艳羡。
比如在城市规模和分布上，众多国家都在为人口超过1000万的「巨型城市」还在急剧膨胀、以及大小城市规模之间难以遏制的「马太效应」而焦头烂额，城市化率超过90%的德国却显得高枕无忧，它从未面临过「大城市病」的压力。德国最大的城市柏林，目前的人口340万，港口城市汉堡以180万人位居第二，第三大城市慕尼黑约为130万人。相形之下，100年来，巴黎的人口从360万增至1200万，伦敦人口由620万增至1400多万，柏林的人口却仍然与1910年的规模相当。德国人似乎不喜欢高层建筑，记者曾到过科隆，这座德国第四大城市里，最高的酒店仅28层，在顶层餐厅即可俯瞰全城，步行半天时间即可逛完全城。导游介绍说，科隆市区仅有40万人左右。
如此之少的城市人口是如何支持90%的城市化率的呢？事实上，德国单个城市的人口规模很小，但其数量多且全国分布均匀，星罗棋布如蚂蚁雄兵，形成了分散却又集聚的城市圈。德国的11个大都市圈聚集着德国一半的人口，包括莱茵-鲁尔区、柏林/勃兰登堡、法兰克福/莱茵-美茵区、斯图加特、慕尼黑、汉堡，以及莱茵-内卡河区等。比如位于莱茵河畔的德国第九大城市杜塞尔多夫，市区人口仅为约57万人，在以其为中心的方圆500公里范围内却是拥有1150万人口的莱茵-鲁尔经济区。
德国城市均衡分散的分布特点首先源自于其政治、历史及文化等多重因素。在历史上，德意志是由众多小的城邦国组成，德国地方经济文化的发展一直呈均衡而分散的态势。德国的法律和政治体制也必然产生这种城市格局，德国宪法第106条规定，「德国应追求区域的平衡发展和共同富裕」。目前德国有16个州政府，它们的行政权力和财政相对独立，比如联邦政府不能定立全国统一的教育体系，而必须由各个州政府自行设定。
其次，德国城市的分布与其便捷的交通网络和发达的汽车工业有关。国土面积仅为35万平方公里的德国拥有3.5万公里铁路和23万公里公路，包括1.2万公里高速公路，城市之间四通八达的电气化高速列车平均几分钟一列。作为汽车制造大国的德国汽车普及率极高，8000万德国人共拥有4000万辆汽车，奔驰、宝马、大众这类外国人眼中的豪华车，在德国本土却是几乎每家每户都拥有的「平民车」。
而且，德国宪法保障选举、工作、教育等公民权利没有城乡差异。德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异，德国小城镇的通讯、电力、供水等条件与大都市相比丝毫不差，医院、学校、购物场所等一应俱全。很多德国的大企业也并非出自大城市，比如德国的标志性企业西门子总部就位于仅有10来万人口的城镇Erlangen，城镇里一半人口在西门子工作。Adidas、PUMA的总部也位于一个叫Herzogenaurach的小镇里。所以，德国人对于居住地有足够多的选择，不必挤「独木桥」拥进大城市以获得更好的工作机会和社会地位，反而是中小城镇的吸引力更大。2004年的统计数据显示，德国有82个10万人口以上的行政区，70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。
德国特殊化学品公司朗盛集团远东区CEO柯茂庭是一名德国人，他的太太有一半法国血统，他告诉记者：「在法国如果你想在社会上出人头地，必须要到巴黎的学校和公司去，但对于德国人，在柏林，和在汉堡、慕尼黑、科隆、斯图加特看来都差不多，小城市周边还更环保，生活成本更低。」
德国城市模式的另一个值得借鉴之处，是它的每个城市都有自己的特点和定位。柏林是文化中心；汉堡是绿化最好的港口城市、贸易中心；慕尼黑是科技城、啤酒城，以及因乡村风格而得名的「百万人村庄」；汉诺威是世界博览会之城；科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是时尚都会；多特蒙德是重工业基地；莱比锡是教育名城。「德国的城市即使再小也很自信。」同济大学城市规划系副教授卓健对《本刊》说，「而第三世界的情况是，小城市学中等城市，中等城市学大城市，一个县城也要搞大广场、100米宽的大马路，很荒谬。」
中国的高楼价：
这是一个我能够看得见的梦想，它比实际高一点，但决不是幻想。我知道拿到它的那一天，或许会改变我的一生……
以现在的楼价来看，北京二环路以内的人都够资格投资移民。加拿大投资移民需要80多万加元，也就是500万到600万元人民币之间，就北京一地而言，很可能会将全球投资移民的市场淹没……
没有高楼价的城市化
在各大房地产论坛里，你都会找到一篇题为「德国楼价缘何十年不涨」的帖子。据说「二战」以后，全世界只有德国没有发生过房地产泡沫，这大大颠覆了一些人眼中的常识：伴随着城市化的进程，房地产价格必然上涨以至于出现泡沫。
看上去，德国楼价与其城市规模一样显得有些「特立独行」。1977年至今，30年间德国平均楼价仅上涨60%，而同期人均收入增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而楼价每年上涨1%，扣除物价因素，德国楼价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国的人均收入是中国的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海、广州和深圳。
除了人口衰减、城市化进程基本完成和住屋供求均衡之外，德国楼价不涨之谜的很多其他原因颇值得镜鉴。首先是德国宪法第20条规定，「德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家」，政府把为国民提供住屋保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住屋，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在德国可以申请到租金收入等于成本的「福利屋」。德国政府目前已建成使用的「福利屋」已超过1000万套，占到全德家庭总数的约41%。
尽管德国政府掌握着大量公有土地和公屋，但从不以「土地财政」作为政府「提款机」。德国也鼓励自建屋、合作建屋，以打破开发商对房屋供应的垄断，政府对合作社建屋给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持，合作建屋占每年新建住宅总数的比例超过30%。
柯茂庭是德国科隆人，他介绍说，在德国城市里，教堂周围的房屋最高只能建三到四层，出于对一些建筑保护的考虑，德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。
「在德国，你不可能非常随意的投资一块地皮，想在那建什么就建什么。而中国房产市场上物业的开发非常『自由』和大胆。」他说。
德国政府对楼市投机严厉约束，对地价、楼价、屋租等实行独立评估的「指导价」制度。根据德国法律，楼价超过「指导价」20%即为「超高楼价」，构成违法，卖方可能面临最高5万欧元的罚款；一旦被认定超过50%，则为触犯《刑法》的「楼价暴利」，最高可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%—1.5%的不动产税和3.5%的交易税，买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使「全民炒楼」风潮在德国没有生存土壤。
其次，德国有严格的《租屋法》，规定三年内屋租不能提高超出20%，否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的「租屋价格表」，每两年更新一次，如果房东所定的屋租超出「合理屋租」的20%，则就作为「屋租超高」论，遭到巨额罚款，超出50%者构成「屋租暴利」的犯罪行为。此外，《租屋法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制。
發表於 2010-7-17 18:03:21