谢国忠：楼市泡沫即将破灭时 我会通知你

使君子

楼市泡沫即将破灭时 我会通知你

2010年04月27日 17:03　



现在，保姆们都去买屋了，还会有谁？永远不要低估14亿人的力量。在天朝，许多人说你应该听「擦鞋仔」的意见。事实上，确实会有很多人听他们的。


　　【财经新闻】（专栏作家 谢国忠）「我家的保姆刚刚提出辞职，」我在北京的一位朋友最近告诉我，「她急着回家买屋。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。」


　　这不是我第一次在天朝听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。


　　对于基金经理，请保姆可谓好处多多。天朝的保姆可能就是「擦鞋仔」的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫.肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋时，发现鞋童们也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。


　　另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了屋。似乎不在那里买屋，就显得不合群了。


　　「你应该买两间，」精明的售楼小姐建议，「三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。」


　　一个人怎么能拒绝这样的建议呢？


　　在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身名牌有点小名气的女演员做情妇，而是有多少间屋。上海的一位局级官员被抓时，就有24间屋。（注：2007年10月，原上海浦东副区长康慧军被「双规」，他和妻子名下的房产多达24处。）


　　天朝正处地产投资狂潮带来的剧烈疼痛中。首先，我想声明，我说天朝的房地产市场成为一个泡沫，并非否定天朝的经济成就。泡沫的一个关键组成部分是乐观，而乐观离不开经济上的成功。另外，我也不是说价格明天就会下降。泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破裂时，我会让你知道。


免费午餐


　　人民币升值预期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人内心深处对免费午餐的欲望。你要做的仅仅是把钱兑换成人民币。所有华尔街上的专家都会告诉你，你稳赚不赔。这些钱已涌入天朝。


　　其次，人民币升值的故事把国人的钱留在了国内。美金向来是国人的资产避风港，这就是为什么天朝的银行有大量的美元存款，理所当然地，那些有头有脸的人物都在海外开有美金户口。但现在，所有的钱回来了。更重要的是，任何收入，合法还是不合法，现在都留在了天朝，不出去了。


要屋 不要现金


　　腐败官员为什么会保有楼房，而不是现金？按华尔街的说法，人民币将会升值，因此，根本就不应该持有美元。但在楼价飙升时，又何必持有现金呢？腐败的现金到了楼市可以再赚一道钱。贪官们只有在被抓时，才会体会到持有不动产是有坏处的。


　　巨量的流动性促使天朝银行尽可能地放贷。有一个华尔街传统，国人学得很快，那就是让公司开支票给自己发奖金。你需要做的仅是报告一个惊人的季度业绩。这是一个比华尔街更容易的游戏：天朝政府把存款利率和贷款利率都固定住，保持了很宽的利息差。你只需要放贷，利润会自动进来。贷款转坏总得过三年吧？到时，我用不着把奖金还回去，对不对？


　　要让泡沫持续，你需要一种力量，让它在有破灭迹像时也能将它稳住。华尔街不断地泵出新的天然或人工合成的产品，把债务转化为对资产的需求。在天朝，政府扮演了这一角色。


寅食卯粮


　　由于利益相关，天朝政府已身陷泡沫不能自拔。卖地的钱都到了政府手里。土地价格已上升到了占开发成本的一半。在热点地区，土地成本超过了开发费用——政府要现在就把未来的价格收入拿到手里。


　　房子卖掉时，政府收到交易税和利得税。地产开发商向政府交的税超过了自己的收入。地产开发商最终将收入入账时，他们必须将钱再去投入，华尔街分析师会建议他们去买地。由于土地价格升了很多，他们可怜的收入不够，所以他们不得不借钱。他们所有的收入和借钱的利息，都到了政府手里。你能责怪他们助推了楼市价格吗？


　　对土地的痴迷是另一个推动因素。不久前，天朝还是一个农业国，最重要的资产永远是土地。「三年清知府 十万雪花银」，这是一句老话，这句话没有说明「十万雪花银」去了哪里——它们拿去买地了！当然，在城市里，你已经看不到地了，只能看到地上的建筑，但毕竟，建筑也是建在地上的。


　　现在，保姆们都去买屋了，还会有谁？永远不要低估14亿人的力量。在天朝，许多人说你应该听「擦鞋仔」的意见。事实上，确实会有很多人听他们的。


　　欢迎来到天朝，这片土地可以让你快速致富。■


　　谢国忠是一位独立的经济学家；本文的英文版首发于Bloomberg。